Investire in un locale commerciale a Ibiza significa comprare una rendita: quella pagata da un inquilino che gestisce un'attività su un'isola con molto turismo, poco suolo nuovo e una popolazione residente che sostiene i consumi fuori stagione. Scelto bene, è un immobile con entrate stabili e gestione semplice. Scelto male, un locale vuoto da ottobre a maggio.
1. Che rendimento è ragionevole aspettarsi
Il rendimento lordo, cioè l'affitto annuo diviso per il prezzo d'acquisto, dipende soprattutto dalla posizione e dall'inquilino. Queste sono le fasce indicative con cui lavoriamo:
| Tipo di immobile | Rendimento lordo indicativo |
|---|---|
| Locale prime affittato a un operatore consolidato | 5% – 7% |
| Locale in zona secondaria con un buon contratto | 7% – 9% |
| Capannone o locale in zona industriale | 7% – 9% |
| Locale con gestione diretta dell'attività | 10%+ (con rischio operativo) |
Migliore è la posizione, più basso tende a essere il rendimento sul prezzo e più sicuro l'incasso. Una cifra molto sopra queste fasce nasconde quasi sempre qualcosa: un contratto in scadenza, un inquilino fragile o una licenza che non consente ciò che sembra.
2. Offerta scarsa e domanda costante di operatori
A Ibiza si costruiscono pochissimi locali nuovi, mentre la domanda di operatori della ristorazione, del commercio e dei servizi si rinnova ogni stagione, dalla Spagna e dall'estero: Italia, Francia, Germania e Regno Unito. Noi riceviamo da 5 a 15 richieste al giorno da attività che cercano locale. Questa combinazione sostiene gli affitti nelle strade buone e accorcia il tempo in cui un locale resta vuoto.
3. Le zone che reggono l'affitto tutto l'anno
- Eivissa centro e l'Eixample: residenti, negozi e uffici dodici mesi l'anno.
- Santa Eulària: vita commerciale stabile grazie ai residenti.
- Santa Gertrudis: ristorazione e commercio con clientela residente e di passaggio tutto l'anno.
- Sant Jordi e la zona dell'aeroporto: capannoni e servizi con attività continua.
- La costa e Sant Antoni: affitti alti in stagione, ma meno mesi di attività da mettere a bilancio.
4. Dal rendimento lordo al netto
La cifra che conta è quella netta. Prima di confrontare locali, togli dall'affitto quanto costa davvero mantenere l'immobile:
- IBI, spese condominiali e straordinarie.
- Assicurazione e manutenzione.
- I mesi di locale vuoto tra un inquilino e l'altro.
- Le imposte sul reddito da affitto.
- Le spese d'acquisto: imposte sul trasferimento, notaio e registro.
5. Il contratto vale quanto il locale
Nel commerciale, comprare un locale affittato significa comprare un contratto: gli anni che restano, l'affitto e come si aggiorna, le garanzie e la solvibilità dell'inquilino. Lo stesso locale vale cifre molto diverse vuoto, con un'attività di due anni o con un operatore consolidato con dieci anni firmati. Controlla sempre il contratto, l'anzianità dell'attività e lo storico dei pagamenti.
Come ti aiutiamo
- Valutiamo il locale con le operazioni che conosciamo nella zona, non con i prezzi degli annunci.
- Controlliamo licenze, usi consentiti, canna fumaria e terrazza.
- Analizziamo il contratto in essere e la solvibilità dell'inquilino.
- Calcoliamo il rendimento netto, con costi e imposte reali.
- E se compri, lo gestiamo noi: incasso degli affitti, imprevisti e rinnovi.
Avvertenza: le cifre di questo articolo sono fasce indicative di mercato e non costituiscono una perizia ufficiale né una consulenza d'investimento.
