A Ibiza i locali liberi sono pochi e in primavera la domanda è forte, perché tutti vogliono aprire per la stagione. È questa fretta a far firmare contratti che poi pesano per anni. In Spagna l'affitto di un locale si negozia quasi per intero: la legge lascia molta libertà alle parti, quindi ciò che non è scritto nel contratto non esiste.
1. Prima di parlare di canone: che la tua attività sia ammessa nel locale
È l'errore più caro e il più frequente. Un locale può essere disponibile e non ammettere la tua attività: per il piano urbanistico, per il regolamento del condominio o perché non ha i requisiti tecnici che la licenza richiede.
- Destinazione urbanistica: il piano del comune deve consentire quell'attività in quella via e a quel piano.
- Regolamento del condominio: alcuni edifici vietano la ristorazione, gli odori o l'orario notturno.
- Requisiti tecnici: canna fumaria se cucini, capienza, accessibilità, servizi igienici, insonorizzazione se c'è musica.
- Licenza precedente: se il locale ha già ospitato un'attività simile con licenza, la strada di solito è più breve, ma va verificato che sia ancora valida e cosa copre.
La cosa prudente è farlo confermare da un tecnico prima di firmare, oppure firmare con una clausola che ti permetta di uscire se la licenza non viene concessa.
2. Cosa dice la legge spagnola sul contratto di locale
Per la legge spagnola sulle locazioni urbane (LAU) l'affitto di un locale è una locazione per uso diverso dall'abitazione. È regolata prima di tutto da ciò che le parti concordano, poi dalle norme della legge per questo tipo di contratto e, per il resto, dal Codice civile. In pratica durata, rinnovi, aggiornamento del canone, lavori e spese dipendono da ciò che firmi.
- Durata: libera. Non c'è un minimo di legge; se ti servono anni per ammortizzare i lavori, chiedili per iscritto.
- Cauzione: la legge prevede due mensilità di canone in contanti.
- Garanzie aggiuntive: fideiussione bancaria, deposito o garanzia personale. Per i locali non c'è un tetto di legge, quindi si negoziano.
- Cessione e sublocazione: se il contratto non dice nulla, puoi cedere il contratto o sublocare comunicandolo al proprietario, che ha diritto ad aumentare il canone del 20 % in caso di cessione. Molti contratti lo vietano o lo subordinano al suo consenso: leggilo pensando al giorno in cui vorrai cedere l'attività.
- Indennità per l'avviamento: la legge la prevede in alcuni casi alla fine dei contratti lunghi, ma di solito il contratto la esclude.
3. Cosa paghi oltre al canone
| Voce | Come funziona |
|---|---|
| IVA | Il canone di un locale ha il 21 % di IVA, a carico dell'inquilino. |
| Ritenuta IRPF | Se affitti come società o autonomo, di solito trattieni il 19 % del canone e lo versi al fisco per conto del proprietario. |
| Cauzione | Due mensilità, restituite alla fine se il locale viene riconsegnato in buono stato. |
| Garanzia aggiuntiva | Quella concordata: è frequente chiedere da tre a sei mesi in fideiussione o deposito. |
| Spese ripetibili | IBI, condominio, tassa rifiuti: le paghi solo se il contratto lo prevede. |
| Aggiornamento | Quello concordato, di solito annuale e legato a un indice. Senza clausola il canone non si aggiorna. |
4. Cosa conviene negoziare
- Un periodo senza canone mentre fai i lavori e ottieni la licenza. Per un locale al grezzo è normale chiedere diversi mesi.
- Una clausola di uscita se la licenza di attività viene negata.
- Durata e rinnovi sufficienti ad ammortizzare l'investimento, e un periodo minimo obbligatorio ragionevole.
- Chi paga quali lavori: l'adeguamento alla tua attività di solito è tuo, ma quelli strutturali e degli impianti generali non dovrebbero esserlo.
- La possibilità di cedere l'attività in futuro, con condizioni chiare. È ciò che darà valore al tuo investimento il giorno in cui vorrai uscire.
- Insegne, tende e dehors: cosa permette il condominio e chi presenta ogni pratica.
- Lo stato del locale alla consegna per iscritto e con foto, perché la restituzione della cauzione non diventi una discussione.
5. Cosa ti chiederà il proprietario
A Ibiza il proprietario sceglie tra più candidati e vince chi si presenta meglio. Prepara un breve dossier: chi sei, che attività aprirai, la tua esperienza, come la finanzi e quali garanzie offri. Un progetto chiaro e solido ottiene spesso condizioni migliori di un'offerta di canone un po' più alta.
6. Tempi realistici
Se vuoi aprire a maggio, la ricerca comincia in autunno. Tra trovare il locale, negoziare, firmare, redigere il progetto tecnico, ottenere la licenza e fare i lavori passano facilmente da quattro a sei mesi, di più per la ristorazione. Chi comincia a cercare a marzo spesso finisce per aprire a stagione iniziata.
7. Come ti aiutiamo
- Ti mostriamo i locali in affitto adatti alla tua attività, compresi quelli che entrano prima di essere pubblicati.
- Verifichiamo con il proprietario la destinazione d'uso, la licenza precedente e i limiti del condominio.
- Negoziamo canone, periodo gratuito, garanzie e durata.
- Presentiamo il tuo progetto al proprietario perché scelga te.
I locali che abbiamo ora in affitto sono in «Locali in affitto». Se nessuno fa al caso tuo, raccontaci cosa cerchi in «Cerco un locale» e ti avvisiamo quando entra.
Avviso: contenuto informativo e generale. Ogni contratto ha le sue particolarità; consulta un avvocato prima di firmare.
