Cedere un'attività a Ibiza, il «traspaso» spagnolo, significa vendere il diritto di continuare dove sei tu: il contratto d'affitto, la licenza, l'impianto e ciò che il locale già fattura. I compratori ci sono tutto l'anno, ma pagano bene solo ciò che possono verificare. Una cessione ben preparata si chiude in poche settimane; una improvvisata resta pubblicata per mesi e finisce ribassata.
1. Comincia dal contratto d'affitto
Quello che vendi dipende da ciò che dice quel contratto, quindi è la prima cosa da leggere.
- Se permette di cedere il contratto, se lo vieta o se richiede l'autorizzazione del proprietario. Se non dice nulla, la legge spagnola consente la cessione con una comunicazione, e il proprietario può aumentare il canone del 20 %.
- Quanti anni restano e quali rinnovi ci sono. È ciò che pesa di più sul prezzo: con pochi anni davanti, il compratore paga poco.
- Il canone attuale e come si aggiorna: il compratore farà i conti con il canone che pagherà lui, non con il tuo.
Parla presto con il proprietario. A volte preferisce firmare un contratto nuovo con chi entra invece di una cessione; allora ciò che si cede è l'impianto e l'attività, ed è meglio saperlo prima di fissare il prezzo.
2. Un prezzo che qualcuno paghi
Il prezzo di una cessione non è quanto è costato avviare l'attività, ma quanto vale proseguirla. Lo determinano, in quest'ordine:
- Gli anni di contratto che restano e il canone.
- La licenza: quale attività copre, se include cucina, musica o dehors.
- La posizione e il passaggio, in stagione e fuori.
- Il fatturato che si può dimostrare.
- Lo stato degli impianti e delle attrezzature.
Il compratore confronta il prezzo con ciò che l'attività gli può rendere in poche stagioni. Se servono troppi anni per recuperarlo, non chiama. Come riferimento, in «Prezzi dei locali commerciali a Ibiza» ci sono le cessioni che abbiamo ora con prezzo e canone.
3. I documenti da tenere pronti
- Il contratto d'affitto completo, con allegati e rinnovi.
- La licenza di attività e, se esistono, il progetto tecnico e le planimetrie.
- L'autorizzazione del dehors, se c'è.
- Le certificazioni degli impianti: elettrico, gas, canna fumaria, climatizzazione.
- L'inventario di arredi e macchinari che restano.
- Il fatturato delle ultime stagioni, quello che si può documentare.
- Personale e contratti di lavoro, se il personale resta.
- Le prove di essere in regola: canone, utenze, condominio e tasse comunali.
Con queste carte sul tavolo il compratore decide in una o due visite. Senza, ogni dubbio è una settimana in più e un argomento per chiedere uno sconto.
4. Pubblicare con discrezione
Se l'attività è aperta, non serve un cartello in facciata che allarmi il personale o i clienti. L'annuncio si pubblica comunque sul sito e sui portali, senza il nome dell'attività quando conviene, e le visite si fanno fuori dall'orario di servizio. I tuoi numeri si mostrano solo a chi dimostra un interesse reale.
5. Quanto ci vuole
A Ibiza chi rileva un'attività di solito vuole aprire in primavera, quindi autunno e inverno sono i mesi in cui si cerca di più. Un'attività pubblicata a settembre o ottobre ha davanti tutta quella finestra; una pubblicata a giugno compete con la stagione in corso e con compratori che hanno già chiuso. Dalla caparra alla firma, con il proprietario d'accordo, di solito bastano poche settimane.
6. La firma
- Un accordo di prenotazione o caparra (arras) con prezzo, termine e condizioni, tra cui il consenso del proprietario.
- Il contratto di cessione, con l'inventario firmato e la data di consegna.
- La cessione dell'affitto o il nuovo contratto con il proprietario.
- Il cambio di intestazione della licenza in comune e delle utenze.
- Se il personale resta, il subentro nei rapporti di lavoro.
La fiscalità cambia a seconda di come si struttura l'operazione, cessione del contratto, vendita dei beni o vendita della società, quindi conviene che il tuo commercialista la verifichi prima di accettare un'offerta.
7. Come lavoriamo noi
- Valutiamo la tua attività con le operazioni che conosciamo nella tua zona, non con i prezzi degli annunci.
- Verifichiamo contratto e licenza prima di pubblicare, così non ci sono sorprese a metà strada.
- Pubblichiamo sul nostro sito e sui portali, e la mostriamo ai compratori che abbiamo già in ricerca.
- Filtriamo gli interessati e ti portiamo solo visite con un progetto e i fondi.
- Coordiniamo con il proprietario e ti accompagniamo fino alla firma.
Se stai pensando di cedere, scrivici da «Vendi, affitta o cedi il tuo immobile» e ti diciamo quanto si può chiedere e in quanto tempo, senza impegno.
Avviso: contenuto informativo e generale. Ogni operazione ha le sue particolarità legali e fiscali; consulta un avvocato e un commercialista prima di firmare.
